📊 Synthèse du marché azuréen – T2 2025

La Côte d'Azur demeure l'un des marchés immobiliers les plus chers et les plus recherchés de France. Avec un prix moyen à Nice de 6 890 €/m² et des sommets à Cannes (jusqu'à 11 200 €/m² sur la Croisette), la région attire une clientèle internationale fortunée et des investisseurs en quête de valeur refuge. La hausse annuelle des prix atteint +5,1% dans les Alpes-Maritimes, portée par la demande de résidences secondaires de luxe et le développement du télétravail.

📈 Évolution récente – Nice & Cannes (mai 2024 – mai 2025)

📅 Évolution des prix sur 5 ans (2021-2025) – Métropole Nice Côte d'Azur

🏖️ Transactions & volume d'affaires (2018-2025)

📍 Analyse par commune & typologie de biens

🌍 Acheteurs internationaux : le moteur du luxe

Les acquéreurs étrangers représentent 28,4% des transactions sur la Côte d'Azur (contre 13% en moyenne nationale), avec une forte proportion d'acheteurs américains (+22% par rapport à 2024), britanniques, suisses et belges. Le retour des acheteurs russes et moyen-orientaux est mesuré mais significatif sur le segment >2M€.

💶 Rentabilité locative : niche saisonnière vs location classique

Le rendement brut moyen sur la Côte d'Azur est de 3,8%, mais avec d'importantes disparités :

• Location saisonnière (meublée de tourisme) : rendement 4,5% à 7% selon la localisation et la qualité du bien (forte demande estivale).
• Location classique (longue durée) : rendement 3,2% à 4,2% sur Nice et Cannes, 4,8% dans l'arrière-pays (Grasse, Vence).
• Studios & petites surfaces (étudiants, actifs) : rendement attractif de 5,2% à Nice-Liberation, Saint-Roch.

🚀 Perspectives 2025-2026 : luxe et tensions

Les professionnels anticipent une hausse modérée mais continue des prix entre +2% et +4% en 2026, soutenue par :

• L'arrivée du TGV Nice-Paris en 3h40 (amélioration des liaisons).
• La rénovation du quartier de la gare Thiers à Nice (projet Métropole).
• La limitation des constructions neuves et la rareté foncière.
• Le regain d'intérêt pour les résidences de prestige après COVID.

Les zones à fort potentiel d'investissement : Nice-Ouest (St-Augustin, Californie), Cannes-la-Bocca, Golfe-Juan, et l'arrière-pays grassois pour les prix encore accessibles et les rendements locatifs supérieurs à 5%.